Barna Béla: nehéz év volt a tavalyi, az idei azonban még nehezebb lesz - Interjú

Nehéz évet tudhat maga mögött a Pécs Holding Zrt., s talán még nehezebb esztendő következik a város vagyonkezelője számára. Barna Béla vezérigazgató szerint a vártnál jobb üzleti eredmény dacára vannak még orvosolni való problémák a társaság tevékenységét illetően. Ilyen egyebek mellett az ingatlanértékesítéssel vagy a kintlévőség-behajtással kapcsolatos feladatok hatékonyabb végrehajtása. Persze az eredményességről sem feledkezhetünk meg: az Expo Center kihasználtsága javul, a pogányi reptér jövője is biztosítottnak látszik s a belváros újjáélesztését célzó kezdeményezés is jó úton halad. Interjú.

- Hogyan látja a társaság tavalyi működését? Mennyiben sikerült végrehajtani a kitűzött célokat?
- Nagyon nehéz volt a tavalyi, szó se róla. Ha számokra bontjuk le az eredményességünket - hiszen egy céget azok alapján ítélnek meg -, akkor azt kell mondanom, hogy azok jobbak lettek, mint terveztük. Az üzemi eredményünk is meghaladja a tervezettet, és a tényleges mérleg szerinti eredmény is meg fogja haladni a tervben szereplőket. Az üzemi eredményünk sok százmillió forint, konkrétumokat azonban azért nem szeretnék még mondani, mert a pontos számokat úgyis csak május végéin fogjuk látni. Adózás előtti eredményünk is pozitív, pedig a Holding vállán iszonyú hitelteher van, amit törlesztenie kell. Ez a teher az elmúlt évek „gazdálkodásának" következménye és nagyon megbénítja a vállalat működését. A tavalyi év adósságszolgálata egymilliárd forint volt, ennyit kellett visszafizetni tőke és kamat formájában a finanszírozó bankoknak, amit a normál működésünkből kellett kitermelnünk. Ennek jelentős része az Expo Center, azaz a Pécsi Rendezvényszervező Nkft. hiteleinek a törlesztése. Emellett a városüzemeltetéssel kapcsolatban korábban felvett - számomra érthetetlen nagyságú - hitelek is nyomják a vállunkat. Az, hogy a tavalyi évünk eredményes volt, és a hiteleket is tudtuk fizetni, nagy siker.

- Mely területeken van hiányérzete?
- A kintlévőségeink behajtásában nem vagyunk még elég jók. Itt a kereskedelmi célú ingatlanokra és az önkormányzati bérlakásokra egyaránt gondolok. Az előbbiek esetében a feladat az, hogy a bérleti díjak befolyását biztosítani tudjuk idén is, hiszen likviditásunk fenntartása alapvető feladat. Ez az év sem lesz könnyű, sőt. Fejlesztés nem volt tavaly, nem is volt miből és nem is lett volna mit. Mindössze egy kisebb projektbe fogtunk bele, ami azonban teljesen más célt szolgált, mint egy üzleti alapú fejlesztés, ez pedig a Nick-udvar passzázsával kapcsolatos rekonstrukció. Ha minden jól alakul, akkor tavasszal megnyitjuk a közönség előtt. Egy lassan húsz éve lezárt épület passzázsa így visszakerülhet a köz birtokába, hogy ténylegesen is a lakosság rendelkezésére álljon.

- Az ingatlanértékesítésre vonatkozóan hogyan értékelné a társaság tavalyi tevékenységét?
- 2012 az ingatlanértékesítés és -hasznosítás területén az elmúlt évtizedek legnehezebb éve volt. Ingatlanok, főleg nagy értékű ingatlanok értékesítése - vidéken - szinte lehetetlen. Ilyen ingatlanokat eladni csak Budapesten lehet és ott is csak az olyan irodaházak a kelendők, amelyeknek száz százalékos a kihasználtságak és hosszú távú szerződésekkel bírnak. Azok az ingatlanok, amelyeket értékesíteni szerettünk volna (amelyeknél az önkormányzattól feladatul kaptuk, hogy adjuk el), nem ilyenek. A városvezetéssel közös álláspontunk, hogy nem kótyavetyéljük el az ingatlanokat. A város szakított azzal a korábbi gyakorlattal, hogy áron, illetve értéken alul adja el ingatlanjait.

- Mely ingatlanokról van szó?
- A legnagyobb értékkel bíró ingatlan a Puskin téri volt kollégium épülete. Most teljesen üres, jelenlegi állapotában nehéz hasznosítani. Át kellene alakítani, bérlőt kellene találni rá. Egy új befektetőnek legalább ugyanakkora fejfájást okozna, mint most nekünk. Nem csoda, hogy ezeket ilyen formában nem lehet értékesíteni. Egy költségvetést ugyanakkor nem lehet ilyen tevékenységre alapozni. Nem azt az időt éljük, amikor az ingatlanok után kapkodnának. De ez minden ingatlanra igaz.

- Már érintettük az Expo Centert.
- Nagy teher a létesítmény finanszírozása, viszont hasznosításában sikereket könyvelhettünk el. Az Expo Centerben folytatott tevékenységünk üzemi szintű eredménye pozitív, ami nem volt jellemző az elmúlt években. Folyamatosan működik, állandó bérlőink vannak, úgy néz ki, hogy egyfajta sportcentrumként is funkcionál majd a jövőben. Arra törekszünk, hogy állandó bérlőink mellett állandósítsunk rendezvényeket, amelyeket évről évre meg lehet tartani. Ilyen a Wedding Expo, ilyenné szeretnénk tenni a Pollack Expót, az aerobik fesztivált, a gyermeknapot, a Pécsi Expót. A koncepció már kész, a működési elv is meg van határozva, ennek a mentén kell haladnunk.

- Az állatkertről is ejtsünk néhány szót!
- Az egyik legnagyobb feladat az állatkert jövőképének meghatározása volt. Ebbe beletartozott az is, hogy egyáltalán legyen-e állatkert; ha lesz, akkor hol legyen. Ez ügyben is több változat volt és több alternatívát megvizsgáltunk, míg végül a város vezetésével arra jutottunk, hogy maradjon ott, ahol most van, viszont alakuljon át egy olyan kis ékszerdobozzá, ami a pécsieken kívül vonzó lehet a turisták számára is. Nagy fegyvertény az a támogatási csomag, amit sikerült elnyernünk.

- Pozitív híreket hallani a pécs-pogányi repülőtér jövőjét illetően is. Mikorra számíthatunk előrelépésre?
- A reptér esetében egyértelmű a szemléletváltás. Tudjuk, hogy merre kell mennünk és erre most forrásokat is allokáltunk, hogy a három fő irány mellett a reptér kihasználtságát is növelni tudjuk. Biztatóak a jelek: sikerült felvenni a kapcsolatot a külföldi kisgépes klubokkal, ígéretünk van arra, hogy elsősorban vizsgarepüléseken keresztül ide szervezzenek utakat. Ez olasz és német területeket jelent. Továbbra is cél, hogy legyenek charter járatok a nyári hónapokban. Jó lenne, ha el tudnánk érni, hogy a charter időszakot korábban kezdjük és később fejezzük be. Napirenden van az a fontos kérdés is, hogy érdemes-e és be kell-e kapcsolni a repteret a nemzetközi légi forgalomba egy ráhordó járattal, amin keresztül esetleg menetrendszerinti járat is jöhetne hozzánk. Ezt is vizsgáljuk, figyelembe véve a régi tapasztalatokat - lásd az Austrian Airlines fiaskóját. Csak akkor megyünk bele egy ilyen projektbe, ha ennek az anyagi háttere is biztosítva van - kellő eladási- és marketingstratégiával rendelkezünk és megvan a megfelelő csapat, amely ezt csinálja.

- A vásártéren is történt kisebb átalakítás. Mennyire elégedettek az ügyfelek?
- A piactéren kisebb területre koncentráltuk az árusokat. Ez jó döntés volt, bár persze voltak, akik ez nehezebben szokták meg. Az ügyfelek elégedettek, hiszen kisebb területet kell bejárniuk ahhoz, hogy mindazt megkapják, mint amit korábban másfél-kétszer akkora területen. A vásártér északi fele így felszabadult, amelynek hasznosítására új koncepciót dolgozunk ki az idei év folyamán.

- Az idei év költségvetési helyzetére térve: mekkora mozgástere lesz a társaságnak?
- Az idei év biztosan nehezebb lesz, mint a tavalyi, hiszen az előzetes információk szerint a 2013-as költségvetés még inkább ki lesz feszítve, mint az előző években. Még inkább rá lesz szorítva mindenki arra, hogy kreatív legyen, gondolkodjon a saját lehetőségein, vélt vagy valós határainak kiszélesítésén. A cégvezetőknek ki kell találniuk, hogyan növeljék tovább bevételeiket - akár alternatív megoldásokkal - és találják meg a költséghatékonyság még magasabb szintjét. Egy önkormányzati cég vezetője sem ülhet a babérjain, sokkal több együttműködésre és együttgondolkodásra lesz szükség közöttünk.

- Ennek egyik jele lehet a korábban beharangozott egységes követelés-kezelési rendszer elindítása, amelyet a PÉTÁV Kft.-vel és a Tettye Forrásházzal közösen végeznének. Hol tart a folyamat?
- Már a végső fázisában tart, de nem is lehet máshol, noha önkritikát is kell gyakorolnunk. Előbb kellett volna kapcsolnunk. Úgy gondolom, hogy nem egy hipermodern szoftveren múlik a követelés-kezelés elindítása és hatékony üzemeltetése, hiszen egy egyszerű Excel-táblával is elkezdhettük volna. A lényeg elveszett a részletekben. A cél, hogy minél hamarabb induljunk el, legfeljebb menet közben finomítunk a dolgokon.

- Hogyan vélekedik a belváros újjáélesztését célzó kezdeményezésről? Mekkora visszhangja volt a pályázatnak?
- Számunkra minden tekintetben kulcskérdés, hogy a belváros újra megteljen élettel, mert ez szándékaink szerint a fizetőképes kereslet növekedését jelentheti bérlőink számára. A beérkezett pályázatok közül szakmai és civil szereplőkből álló grémium több lépcsőben választotta ki azokat, akik pályázatukkal és prezentációjukkal bizonyították, hogy olyan vonzó és különleges programokat kínálnak, amelyek a pécsiek és a turisták számára egyaránt vonzóak lehetnek.

- Mire számíthatunk?
- Ez egyelőre legyen meglepetés. A szerződések megkötése után, hamarosan részleteket is elárulunk.

- Az üzletek tulajdonosaival hogyan állnak a tárgyalások? Szó volt róla, hogy esetleg csökkentenék a bérleti díjakat.
- Tudomásul kell venni, hogy vannak és lesznek is üres üzletek. Az túl idealisztikus elképzelés, hogy minden üzletben lesznek bérlők. A belvárosi ingatlanok fele van a Holding kezelésében, a többi magánkézben van. Azokra semmilyen ráhatásunk nincs, se az áraikra, se az üzletpolitikájukra, se a jövőképükre. Nekünk az a célunk, hogy alacsony maradjon a fluktuáció, fontos, hogy a jó bérlőink megmaradjanak.

- Egyes belvárosi kereskedőknél felmerült az az ötlet, hogy az áfa elengedésével lehetne megegyezésre jutni a Holdinggal...
- Aki ebben gondolkodott, az nem nézett alaposan utána annak, hogy milyen pénzügyi hatása lenne a döntésnek. Egyrészt az áfa ebből a szempontból sem a bérbeadónál, se a bérlőnél nem játszik szerepet. Amit a Holding a bérlők felé áfát kiszámláz, azt befizeti a költségvetésbe, azaz nálunk nem játszik szerepet. A bérlő, amit befizet áfát nekünk, azt levonhatja az általa fizetendő áfából, illetve visszaigényelheti a költségvetésből, hiszen bérlőink nagy része adóköteles tevékenysége révén az áfa visszaigénylésére jogosult. Ha a bérlők áfa nélküli számlát kapnának, annyival kisebb lenne a levonható áfájuk, tehát a bevételszerző tevékenységük után fizetendő áfát kisebb összeggel csökkenthetnék, így annyival többet fizetnének a költségvetésbe. Ebből pénz náluk nem maradhatna, feltéve, hogy a tevékenységüket jogszabálykövető módon végzik. Nagyon kevés az olyan bérlő (egyesület, alapítvány, magánszemély), aki eleve nem igényelheti vissza az áfát. Valójában csak pár bérlőről beszélünk a több százból. Nem gondolom, hogy ő miattuk fel kellene rúgni a rendszert, s ami a Holding számára sokmilliós veszteséget jelentene. Ha mi nettó módon számláznánk, akkor nem igényelhetnénk vissza a bérbeadási tevékenység kapcsán felmerülő költségeinkhez kapcsolódó áfát, következésképpen az ott maradna az államháztartásban és nekünk, a likviditásunk számára közvetlen veszteséget jelentene.

Képünkön Barna Béla, a Pécs Holding Zrt. vezérigazgatója látható.

H. L. B. - Fotó: Dittrich Éva