Lakáspiac: pesszimista hangulat 2008-ra

Az Ingatlanmenedzser.hu kérdésére válaszolva az ingatlanpiaci szereplők pesszimistán értékelték az idei évet. Ha nem is érzékelt mindenki visszaesést, jelentős keresletnövekedésről senki nem számolt be.

Kesthely Bence, a Re/Max Magyarország regionális igazgatója úgy tapasztalta, hogy a forgalom az idei évben jelentősen visszaesett, a használt otthonok pedig túlértékeltek, gyakorlatilag az újépítésűekkel megegyező áron vannak a piacon. Emiatt nehéz túladni rajtuk, és értékesítési idejük is jelentősen megnőtt. Míg a fejlettebb piacú országokban 3-5 hét alatt értékesítenek egy ingatlant, addig nálunk még jó ár és motivált eladó esetében is csak 3-4 hónap alatt találnak gazdára az ingatlanok. A visszaesés másik oka a kedvezmények folyamatos csökkentése, mind a befektetői, mind pedig vásárlói oldalon, annak ellenére, hogy a bankok egyre olcsóbb hitelkonstrukciókat kínálnak.

Az idei év Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetőjének véleménye szerint is gyengébb volt a tavalyinál, a kereslet pedig általánosságban csökkent. A telkek és a befektetési ingatlanok iránti érdeklődés ugyanakkor növekedett. A szakember szerint az egyetemek környéki ingatlanokat a jó bérbeadhatóság miatt továbbra is keresik, ahogy a luxusingatlanokat is.

A Re/Max tapasztalatai szerint az idei évben nem változott a fővárosi slágerkerületek listája, még mindig a belváros, az Andrássy út, a Rózsadomb és a Szabadság-hegy a legfelkapottabb. Jelentős ingatlanpiaci változás az idén nem volt, csupán a súlypontok tevődtek át néhány nagy volumenű, értéknövelő beruházás mentén: a ferihegyi gyorsvasút környékén például jelentősen emelkedtek az árak.

Szintén felkapott térség lett a tervezett kormányzati negyedhez kapcsolódó fejlesztések környéke, ahol a várható jövőbeni értékemelkedés miatt alig kerül a piacra ingatlan. Ugyanez történik a négyes metró vonalán, kiemelten a múlté lett budai Skála környékén, ahol a jelentős környezetfejlesztés nyomja fel az árakat. Kesthely Bence egy érdekes jelenségre is felhívta a figyelmet: „Társértékesítőink idén úgynevezett fájdalomküszöböket érzékeltek a 13-15, 25-30, valamint az 50 millió forintos árkategóriákban.

Az 50 milliós küszöb a vagyonosodási törvény rendelkezései miatt már különösen meghatározó árformáló tényező." A szakember szerint véget ért a lakóparkok túlzott imázsának varázsa is, a vásárlók egyre inkább megfelelő környezetben keresnek valódi szolgáltatásokat, reális áron.

Az SL Group értékesítési tapasztalatai szerint az újépítésű lakóingatlanok iránti kereslet a tavalyi előrejelzésekkel ellentétben nem csökkent. Az év közbeni forgalom igen hullámzó volt, és a korábbi évekkel ellentétben szinte lehetetlen volt előre jelezni egy-egy hónap értékesítési volumenét. Az idei év legkedveltebb új lakásai másfél vagy kétszobásak voltak. A legkeresettebb lakások átlagos mérete nem haladta meg az 50 négyzetmétert, ugyanakkor egyre kedveltebbé váltak az 55-60 négyzetméteres, egy plusz két félszobás otthonok is.

A kereslet csökkenését az Autóker Holding sem érzékelte. Tapasztalataik szerint a prémium kategóriás ingatlanok iránt továbbra is nagy az érdeklődés. Ebben a szegmensben idén a 70-80 négyzetméteres, két hálószobás lakások voltak a legkelendőbbek, de népszerűek voltak az egy hálószobás, 50 négyzetméter körüli otthonok is.

Bár az új lakások iránti kereslet egyelőre nem csökkent, a képet némileg árnyalja, hogy jövőre újszerű lakások tömege kerülhet a piacra, mivel az ingatlanok 15 éves tartás utáni adómentes értékesíthetősége 5 évre csökken. Ez további kínálatbővülést - egyes szegmensekben pedig árcsökkenést is jelenthet - véli Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője. Nagy kérdés ugyanakkor, hogy a lakásszerzési kedvezmény megszűnése után az APEH milyen elbírálási elveket követ majd a hozzá beadott adómentességi kérelmekkel kapcsolatban. Murányi Ákos ettől eltekintve inflációkövető áremelkedést vár a jövő év elejétől, a használt ingatlanok piacán viszont további stagnálást valószínűsít.

Ingatlanmenedzser/HVG